남보다 부동산 투자수익이 떨어지는 이유

남보다 부동산 투자수익이 떨어지는 이유
오윤섭
2021. 9. 9. 8:00



문재인정부는 최근 집값 상승폭을 줄이기 위해 금리인상과 가계대출을 옥죄는 대출규제책을 강화하고 있습니다. 신용대출과 마이너스통장(마통) 한도를 줄였습니다. 이어 추석 연휴 이후 전세대출 규제가 발표될 가능성이 높습니다. 금융위원회에선 현재 전세자금대출 규제를 검토하고 있지 않다고 해명했지만 지금처럼 집값이 계속 오른다면 전세대출 추가규제책이 나올 것입니다.





전세대출을 차단하면 집값을 잡을 수 있다고 분석하는 분들이 있던데... 물론 유동성이 축소되니 전셋값 약세는 물론 매매가 모멘텀(상승동력)이 약해질 수 있습니다. 특히 9억원 이상 고가 전셋값 약세가 예상됩니다.





하지만 전세대출 추가규제(최악의 경우 전세대출 금지가 시행되더라도)가 역대급 유동성장세에다 역대급 신축물량 부족을 겪고 있는 수도권 주택시장 상승장에서 ‘게임 체인저’는 되진 못할 것입니다. 집값이 하락하려면 다주택자가 보유중인 아파트가 시장에 쏟아져야 합니다. 그러나 전세대출을 받거나 전세대출을 받고 투자에 활용하는 다주택자들은 거의 없습니다. 오히려 무주택자와 1주택자에게 타격을 줄 것입니다.





문재인정부는 지방 규제지역 확대외에 더이상 내놓을 규제책이 없자 유동성을 축소하는 대출규제 수위를 갈수록 강화할 것입니다. 전세대출 추가규제가 단행된다면 전세시장 파이가 위축되고 반전세, 월세 비중이 더욱더 늘어날 것입니다. 그렇다고 매수심리가 위축되지 않을 것입니다. 오히려 상급지 아파트를 전세끼고 사고 월세로 사는 영끌족이 늘어날 것입니다.





이번 주 오윤섭의 부자노트에선 최근 오윤섭의 이메일 개인상담을 진행하면서 부동산 투자수익이 떨어지는 사람들의 공통점을 정리해봤습니다.





부동산 투자에 실패하는 가장 큰 이유는 바로 조바심때문입니다. 남이 산 아파트보다 내가 산 아파트가 많이 오르지 않는다고 서둘러 팔고 갈아타는 경우입니다. 물론 지금은 다주택자 취득세 중과로 갈아타기도 쉽지 않은 상황입니다.





내가 산 아파트가 오르지 않는 이유는 상대적으로 덜 오르는 아파트를 사는 경우도 있을 것입니다. 하지만 대부분은 보유기간이 짧기 때문에 오르지 않는 것입니다.





정말 잘못 산 경우가 아니라면 최소한 2년 이상 보유하고 투자에 대한 1차 평가, 중간평가를 하라고 조언합니다. 그리고 다시 2년이 지나 2차 평가를 하라고 합니다.





4년 보유후 매도할 것인가? 계속 보유할 것인가?는 그때 시장상황에 따라 매도타이밍을 보정해가며 대응하면 됩니다. 안전자산인 상급지로 갈아탈 수 없는데 굳이 서둘러 매도할 필요는 없습니다.





조바심이 심한 투자자에게 자주 들려드리는 명언이 있습니다. 찰리 멍거의 명언이지요.





“투자란 몇 군데 훌륭한 회사를 찾아내어 그저 엉덩이를 붙이고 눌러앉아 있는 것이다.” 한마디로 엉덩이가 무거워야 합니다.





물론 몇 군데 훌륭한 투자처를 찾아내는 게 쉽지 않습니다. 남이 산다고 일단 사놓고 계속 보유할지 말지를 고민해선 안됩니다. 사놓고 상담을 의뢰하는 분들이 적지 않은데 제 대답은 한결같습니다. 일단 2년 보유하고 매도여부를 결정하라고 답변합니다.





투자를 하다보면 최소 ‘2루타’라고 생각한 투자처가 최악의 경우 '삼진'인 경우도 있습니다. 반대로 '1루타'라고 생각한 투자처가 ‘홈런’인 경우가 있습니다.





부동산 투자에 왕도는 없습니다. 하지만 가장 중요한 사실은 2루타 이상 장타를 치려면 기다릴 줄 알아야 한다는 것입니다. 그리고 투자로 홈런을 치고싶다면 최소 4년 이상 보유해야 합니다. 제가 주창하는 부동산 가치투자의 핵심입니다.





거듭 말하지만 부동산 투자에 실패하는 가장 큰 이유는 조바심때문입니다. 인내와 자제력으로 조바심을 이겨내고 4년 이상을 보유해야 최대의 수익을 올릴 수 있습니다. 최후의 승리자가 될 수 있습니다.





마지막으로 몇 군데 훌륭한 투자처를 찾는 팁을 소개합니다. 몇번 언급했지만 바로 블러드하운드 투자법입니다. 3040대 실수요자들의 매수세가 급증하기전 선제매수하고 4년 이상 보유하고 3040대 실수요자에게 매도하는 것입니다.





성공스토리를 찾아보세요. 예를 들어 서울 동작구 흑석뉴타운 아크로리버하임이 일반분양을하고 84타입이 15억원, 20억원, 25억원을 돌파하면서 서 가장 큰 수혜를 입었던 단지가 어딜까요? 또 사업이 지지부진한 흑석9구역 정비사업이 시공사 선정 및 재정비촉진계획변경안 고시, 건축심의, 사업시행변경인가를 받으면 가장 큰 수혜를 받을 단지는 어디일까요?





생활권별로 성공스토리를 찾으면서 부동산 인사이트를 키우세요. 그러면 또 다른 성공스토리가 될 ‘훌륭한 투자처’를 찾아 선제매수할 수 있습니다. 그리고 엉덩이를 붙이고 눌러앉으면 됩니다.





사족으로 남보다 부동산 투자수익이 많으려면 시장의 리스크를 제어하며(대비하며) 또 다른 기회를 찾으려고 끊임없이 노력하는 현실적 낙관주의자가 돼야 합니다. 그래야 자본소득을 극대화하고 나아가 오랫동안 자본소득을 늘릴 수 있습니다.