쓰잘데기지금은 중형 전성시대일까? 대형 전성시대일까?
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오윤섭
2021. 9. 2. 8:00
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문재인정부는 집값을 안정시키기 위해 공급확대책과 수요억제책을 병행하며 안간힘을 쓰고 있습니다. 존재감 없는 3차 신규 공공택지를 이번 주 월요일 발표했습니다.
수요억제책으론 대출규제 외에 투기과열지구 정비사업에서 조합원 매매금지시기를 앞당기 법안이 추진중입니다. 안전진단 통과(재건축) 또는 정비구역 지정(재개발) 이후 지방자치단체장이나 국토부장관이 기준일을 정해 언제든지 매매금지를 앞당길 수 있는 법안이 추진중입니다. 법안 심의도 하지 않아 물 건너갔다고 하지만 지켜봐야 할 듯 합니다. 또 생활숙박시설 분양금지와 지식산업센터 전매금지도 여당 의원 발의로 추진중입니다.
문재인정부의 마지막 안간힘과 상관없이 강남은 40평형대 이상 대형 매매시장이 폭등장입니다. 재건축과 상관없는 강남 핵심입지 구축 대단지 40~50평형대가 평당 8천만원을 넘어 9천만원으로 향하고 있습니다.
30평형대도 강세입니다. 삼성동 구축 대단지, 힐스테이트 1, 2단지 84타입의 경우 로열동 로열층 매도호가가 30억원입니다. 삼성동 래미안라클래시(입주권)는 오는 9월 입주하기 전인데 이미 매도호가는 평당 1억원을 가볍게 돌파했습니다. 일반분양가(16.5억원) 대비 20억원 가까이 올랐습니다.
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 수도권 핵심입지에서 시장을 리딩하는 평형대에 대해 분석했습니다. 지금은 30평형대 즉 전용면적 84타입 전성시대일까요? 아니면 전용면적 100타입 초과 40평형대 이상 전성시대일까요?
투자자든 실수요자든 가장 환금성이 높은 평형은 84타입입니다. 서울은 물론 수도권 전역에서 84타입 선호도는 갈수록 높아지고 있습니다. 경기 인천에도 가장 선호하는 평형은 84타입입니다. 경기권 재개발시장을 보더라도 59타입 입주권 프리미엄보다 84타입 입주권 프리미엄이 30~40% 높게 형성됐습니다.
인천도 핵심입지 재개발구역의 경우 84타입 입주권은 집값 상승 기대감이 높아 매수세가 강합니다. 84타입 입주권이 59타입 입주권보다 프리미엄이 40% 안팎 더 높게 형성돼 잇습니다. 84타입 프리미엄이 3.5억원 이상이라면 59타입은 2.5억원 이상입니다.
거래량이 급감한 8월에도 계단식 상승이 지속되는 있는 수도권 단지는 대부분 84타입 비중이 절반 이상을 차지하는 곳입니다.
과거 부자노트 칼럼에선 평형조화도를 자주 말씀드렸습니다. 최근 가장 선호하는 단지는 1,000가구 안팎 대단지입니다. 신축은 물론 구축도 마찬가지입니다. 전체 가구수에서 84타입 비중이 50% 이상이고 84타입 초과물량이 20% 안팎, 59타입, 74타입 등 소형이 30% 안팎이 가장 선호도가 높은 단지입니다.
또 84타입 단일 평형 단지나 84타입이 절반 이상이고 나머지는 74타입인 경우도 선호도가 높습니다. 84타입 단일평형 단지의 선호도 증가는 학군과 커뮤니티와 밀접한 관련이 있습니다.
일부에서 84타입 매매가 상승세가 강하려면 학군지가 필수라고 합니다. 100% 동의하진 않습니다. 다만 최근 학군지에서 84타입 비중이 높은 대단지 상승폭이 큰 것은 사실입니다.
대형 평형 전성시대는 지역에 따라 편차가 매우 큽니다. 특히 강남2구의 경우 지난해 하반기부터 대형 평형 선호도가 높습니다. 압구정이 대표적입니다. 초기투자비가 늘어남에도 중대형 매수세가 강한데는 향후 전용면적 100타입 이상 40평형대 이상 대형 평형을 분양받기 위한 것입니다.
2020년 6월 대치 청담삼성 잠실에 이어 지난 4월 압구정 여의도 성수 등이 토지거래하가구역으로 묶인후 강남 핵심입지 대형 매수세가 강해지고 있습니다. 대부분 중소형에서 대형으로 갈아타는 교체수요입니다.
8월 들어 매수세가 강해지면서 매도호가 상승폭이 커지고 있습니다. 최근 실거래가보다 최소 2억원씩 매도호가를 올리고 있습니다. 강남 핵심입지 대형 평형 매매가는 지난 2017년 5월 문재인정부 출범후 4년만에 20억원 이상 상승했습니다.
사업성 수익성을 고려해 40평형대 이상 대형 평형을 무한정 늘릴 수 없는 강남 정비사업에선 대형 평형 강세가 계속될 것입니다. 재건축 조합원지위 양도금지와 토지거래허가구역 확대로 대형으로 갈아탈 수 있는 강남 핵심입지 단지도 갈수록 줄어들고 있습니다.
84타입 실거래가가 20억원이 넘은 단지일수록 40평형대 매매가 모멘텀(상승동력)이 갈수록 강해질 것입니다.
한편 서울 등 투기과열지구에선 시가 15억원 초과 주택담보대출 금지라는 허들이 고가아파트 시세를 억누르고 있습니다. 옥수금호 고덕처럼 84타입 실거래가가 15억원을 돌파했으나 아직도 18억원대에 머물고 있는 곳이 적지 않습니다.
반면 15억원 이하 단지중 지난 4월 84타입 실거래가 15억원을 돌파한 인덕원푸르지오엘센트로에 이어 7월에 평촌더샵센트럴시티가 15억원을 돌파했습니다. 또 서울 성북구 길음뉴타운에선 롯데캐슬클라시아(입주권)와 래미안센터피스가 최근 잇따라 16억원을 돌파했습니다.
84타입이 20억원 미만인 지역에선 여전히 84타입이 시세를 리딩할 것입니다. 반면 84타입이 20억원을 돌파하는 단지가 늘어나는 지역일수록 대형 매수세가 증가할 것입니다. 즉 40평형대 이상 대형 평형이 84타입 매매가와 갭메우기에 나설 것입니다.